¿Qué es el contrato de obra llave en mano?
Contrato de obra llave en mano: el contratista se
obliga frente al cliente promotor contratante, a cambio de un precio alzado
cerrado, a ejecutar una obra
determinada previamente proyectada, con unos determinados estándares de
calidad, de tal modo que pueda empezar a utilizarse con la entrega. Por lo
tanto, el objeto del contrato es la construcción de la obra.
Se trata de un
contrato de resultado a precio alzado, atípico y siempre va acompañado de un proyecto de construcción incorporado en el contrato. El pago del
precio se va realizando parcialmente, normalmente se paga un anticipo y después
se va pagando parcialmente según certificaciones entregadas, que no impiden
reclamar con posterioridad.
La recepción de la
obra se hace en dos pasos, en un primer momento se lleva a cabo la recepción provisional, con la que se
transmite el riesgo al propietario y posteriormente se lleva a cabo la recepción definitiva. Entre la
recepción provisional y definitiva el propietario conserva algunas garantías
que serán devueltas o no al contratista, en consideración al grado de
cumplimiento de las obligaciones (al grado de satisfacción). Una vez llevada a
cabo la recepción definitiva el contratista a pasa a responder en los términos
señalados por la ley.
Algunas cláusulas
que deben pactarse con especial atención: licencias necesarias para el uso de
la obra tras la entrega, producción mínima en su caso, servidumbres y otros
derechos sobre la finca, garantías, fuerza mayor, retrasos justificados,
seguridad de la obra, accidentes, contratación de subcontratistas, limpieza de
la obra, etc.
El representante de
la propiedad es el director facultativo
y el representante del contratista es el jefe
de obra. El director facultativo es el responsable de dirigir el libro de
órdenes de obra (memoria de la obra), que es de llevanza obligatoria hasta la
recepción definitiva y contiene: diligencias realizadas, reclamaciones,
ausencias de personal, suspensiones de la obra, etc.
En la STS 1081/2006 de 3
noviembre se pueden ver algunas cláusulas típicas de los contratos de obra
llave en mano. Sobre las modificaciones
del contrato se establece, entre otras cosas:
“En le caso de cualquier
modificación, la variación que la misma haya de producir en el precio
contratado, será determinada aplicando a tal efecto los precios unitarios
figurados en el presente presupuesto adjunto; no podrá efectuarse ninguna
modificación sin que conste por escrito firmado por la propiedad, la
descripción de la misma y su valor”.
En cuanto al precio alzado en la cláusula IV del
contrato analizado por la STS 1081/2006 vemos:
“El precio mencionado en el apartado
anterior, tiene el carácter de alzado (según el art. 1593 CC), es
fijo y no revisable, por lo que no podrá ser objeto de variación, salvo
modificaciones de la obra, a no ser que el coste de tales modificaciones se
complementen entre sí”.
Para que pueda
incrementarse el precio, habiendo precio alzado, es necesario que se den obras
extra no incluidas previamente. Además, se requiere que haya un pacto escrito
entre las partes describiéndolas y determinando su valor.
Otra cláusula
típica es la referida a la retención de
pagos como garantía:
“El importe de cada abono mensual, con
deducción de un 5% para la constitución de un fondo de garantía, será entregado
por la propiedad una vez aprobada, dentro de los 10 días siguientes a la
recepción de la certificación, mediante un efecto aceptado con vencimiento a 90
días a partir de la fecha de la certificación”.
En cuanto al fondo de garantía constituido con las
deducciones del 5% vistas, la cláusula XIII del contrato analizado establece:
“El referido fondo de garantía responderá del
exacto cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la contrata,
y, en especial, de las penalidades impuestas al mismo por razón de la ejecución
de la obra (...). La resolución del fondo de garantía, determinada en el
párrafo anterior, se realizará en los 5 días siguientes a la fecha de la
recepción definitiva”.
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Hola, muy interesante el artículo. Me gustaría obtener mayor información sobre las cláusulas de obtener ciertas cantidades de producción. Sí puede brindarme bibliografía o jurisprudencia me será de gran ayuda.
ResponderEliminarSoy estudiante universitaria de Lima, Perú. Mi correo es a20104762@pucp.pe